Страховка при покупке квартиры

Страхование при покупке квартиры – какое бывает

Многие люди желали бы держать под контролем всё происходящее в своей жизни. Но, к сожалению, человек такими возможностями не обладает, и происходят события, предвидеть которые абсолютно не возможно. Услуги по страхованию могут помочь в этом, и хоть как-то уменьшить «горькое послевкусие» неподконтрольных человеку событий.

Предлагаем поговорить об одном лишь аспекте данного вопроса, и обсудить страхование при покупке квартиры. Дело в том, что к страховым услугам большинство россиян относятся весьма настороженно.

К примеру, если судить по цифрам статистики – количество заключённых соглашений обязательного страхования во много раз превышает число договоров добровольного страхования.  Это объясняется несколькими причинами: низкой доходностью россиян, недоверием к страховщикам и суеверием в том, что если застраховаться, то обязательно что-то произойдёт.

Предлагаем обсудить такие темы, как: страховка титула на вторичном рынке жилья; страховка при ипотеке; в новостройке; страхование ответственности застройщика и узнать, как оформляется страховое соглашение.

Страхование титула: страхуем свои страхи

Самостоятельно осуществляя покупку квартиры (без банка), каждый покупатель имеет право на заключение страхового соглашения со страховой компанией посредством оформления титульного страхования.

Важно знать! Титульное страхование должно быть оформлено сроком на три года. Согласно ст.

№ 181 ГК РФ, этого отрезка времени будет достаточно, чтобы какие-либо прежние собственники заявили о своих правах с целью отмены сделки.

Хотя, есть возможность выбрать срок в десять лет: тогда оспорить сделку купли – продажи квартиры не смогут даже лица, которые не являются её участниками.

Страховка титула – это основной метод, защищающий законопослушных покупателей жилья от опасностей потери прав собственности на него.

Страхование титула оказывается бесценным на тот случай, когда сделку купли-продажи квартиры признают судом ничтожной, по причине целого ряда событий, которые вскрылись уже после завершения сделки.

Часто такая ситуация возникает на «территории» вторичного рынка жилья.

особенность титульного страхования заключается в том, что именно оно даёт защиту покупателю квартиры от уже случившихся событий, которые не были известны при осуществлении покупки.

А так как покупатель не способен предугадать все обстоятельства и не может осуществить тотальное изучение юридической истории приобретаемой квартиры, то титульное страхование должно максимально обезопасить сделку.

Титульное страхование способно покрыть следующий список рисков:

• риск допущенных ошибок в оформлении бумаг;
• риск мошенничества;
• риск ущемления интересов в отношении наследников и иных лиц;
• риск незаконных сделок по продаже (дарению и приватизации) жилья, оформленных в прошлом;
• риск подделки продавцом жилья правоустанавливающей документации;
• риск по возникновению информации о недееспособности любой из сторон сделки (прежде всего, продавца);
• риск вынесения судом неправомочного решения, по причине которого договор купли-продажи признан ничтожным (незаконным).

Следует заметить, что страховка титула ещё не сильно развита в России. Но, тем не менее, всё большее число покупателей квартир пользуются данной страховкой.

Страхование при ипотеке при покупке квартиры

При осуществлении страховки жилья, взятого в ипотеку, в список рисков, как правило, вносятся такие неприятности, как: стихийное бедствие, возникновение пожара и потопа, а также опасность противоправных действий со стороны сторонних лиц. Иные (дополнительные) риски включаются в страховое соглашение по желанию либо покупателя жилья, либо самого банка.

Имейте в виду! Особенностью страхования ипотеки является то, что без подписания страхового соглашения, ни одна банковская организация не согласится дать заёмщику ипотечные средства.

Когда действие страхового соглашения оканчивается, а заёмщик его не перезаключает вновь, то банком может быть наложена штрафная санкция (повышение процентной ставки, предписание о досрочном погашении ипотеки).

Надо понимать, что ипотечное страхование, при покупке жилья – это взаимовыгодный процесс, так как он, в равной степени, призван страховать интересы обеих сторон: и банка, и заёмщика. В него входят:

1. Осуществление страховки залога при покупке квартиры. Это служит гарантией для банковской организации.
2. Осуществление страховки жизни заёмщика, а также его платёжеспособности.

Нюансы ипотечного страхования при покупке жилья

Прежде чем оформить соглашение ипотечного страхования, страховщик обязан произвести осмотр приобретаемого жилья, проверить правоустанавливающие документы.

Осознанное сокрытие  принципиальной информации, может привести к тому, что при возникновении страхового случая, агентство выразит отказ в возмещении убытков.

Сумма страховки бывает равной сумме выданного кредита по ипотеке, либо рыночной стоимости жилья.

Чаще всего, оформляя ипотеку, банковская организация предоставляет заёмщику выбрать из нескольких страховых компаний, с которыми банк состоит в партнёрских отношениях.

Важно! Заёмщику даётся право на заключение страхового соглашения с любыми иными страховыми компаниями, не предложенными банком. Но делать это не стоит, так как банк тщательно изучает своих страховых партнёров. А это во много раз снижает возможность мошенничества, обмана и невыплату страхового возмещения при страховом случае.

Застройщик: страхование ответственности при покупке жилья в новостройке

Страхование квартиры в новостройке является процедурой, при которой застройщик, возводя жилой новый объект, обязан осуществить оформление страховки, которая даёт возможность на получение затраченных денег обратно, либо позволяет отыскать дополнительные финансы для завершения строительства в том случае, если возникнут проблемы.

Имейте в виду! При долевом строительстве, закон требует обязательного страхования застройщика.

Приводим три основных метода  такого страхования:

1. Страхование по банковской гарантии – это самый невыгодный вариант для застройщика.

Здесь поручителем выступает банк, который владеет уставным капиталом, объёмом не меньше 200 млрд. рублей и работает на российском рынке не меньше пяти лет.

Отыскать подобный банк совсем не просто.

Помимо этого, застройщик обязан осуществить сбор огромного документального пакета, и предоставить залог в фиксированной сумме 30% от общей рыночной стоимости возводимого объекта.

1. Через общество взаимного страхования.

Это опасно, так как осуществить доскональную проверку работы некоммерческого общества весьма непросто.

1. Страхование с помощью лицензированной страховой компании – это самый разумный вариант страховки.

Так как на рынке страховых услуг повышенная конкуренция, то страховщики, в борьбе за клиента, готовы предлагать застройщикам хорошие тарифы. В отличие от обращения к банкам, застройщик не должен искать огромные деньги для внесения залога. Страховая ставка остаётся неизменной на протяжении всего периода страхового соглашения.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Страховка квартиры в строящемся доме

Для наглядности, приводим таблицу программ страховки квартир в строящемся здании с ценой страховых полисов на 2021 год:

Наименование страховщика	Цена страховки (руб.)
Ресо — гарант	14500
Страхование Русский стандарт	11500
Уралсиб	19000
Ингосстрах	14500

Основными рисками покупки жилья в строящемся доме являются:

1. опасность недостроя жилого объекта,
2. опасность мошенничества,
3. опасность продажи одного жилья сразу нескольким покупателям одномоментно,
4. опасности банкротства компании – застройщика.

Нюансы страховки при покупки жилья в строящемся здании

В момент осуществления строительства объекта, непосредственно сам застройщик страхует возводимый им объект от следующих видов урона:

Покупатели (они же и дольщики), обязаны заключить с застройщиком соглашение в строгом соответствии ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года, «Об участии в долевом строительстве», и имеют право на самостоятельное приобретение страховки: от риска недостроя, от не соблюдения сроков по сдаче объекта и от опасности банкротства застройщика. Приобрести все эти страховые полисы возможно на любом этапе строительства.

Страховой договор при покупке жилья: как следует оформлять

Для оформления любого вида страхования надо осуществить выбор той страховой компании, которая готова предложить покупателю жилья хорошие цены и выгодные условия. Для этого мы рекомендуем изучить показатели по статистике выплат в разных компаниях в том регионе, где Вы хотите приобретать квартиру и заключать соглашение.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

После того, как выберете подходящую компанию, надо осуществить подготовку документального пакета, следуя требованиям выбранного Вами страховщика.

Затем подписывается соглашение о страховании. В этом соглашении обязательно обозначается весь перечень случаев, при возникновении которых страховое возмещение не выплачивается. Этот список необходимо детально изучить.

Резюме

Сейчас имеется большое количество различных видов страхования при покупке квартиры.

Можно выбрать классическое страхование: от потопа, пожара, взрыва, стихийного бедствия, грабежа и т.д. Либо, можно выбрать титульное страхование квартиры, которое особенно выгодно при покупке жилья на вторичном рынке, при условии единовременной и полной оплаты за квартиру.

Цена страховки зависит от: числа рисков, цены квартиры на рынке жилья, состояния дома, соблюдения мер безопасности и многого другого.

Страхуя квартиру при её приобретении, необходимо помнить о том, что в договоре должны быть перечислены все те риски, от которых Вы хотите застраховаться, и порядок получения страховых денег.

Как застраховать сделку при покупке квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как застраховать сделку при покупке квартиры

Просмотров 99

Даже полностью изучив юридическую историю покупаемого объекта, невозможно обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, способных привести к потере прав собственности на недвижимость. Застраховав сделку при покупке квартиры, предотвратить возможные сложности не получится, но зато удастся избежать их последствий – страховая сумма покроет материальные потери.

Титульное страхование

Страхование сделки при покупке квартиры – это полис, обеспечивающий страховую защиту не при пожаре, затоплении, землетрясении и прочих факторах, приводящих к той или иной степени разрушения объекта.

Страховой случай наступает при признании договора купли-продажи недействительным. Такая ситуация на рынке недвижимости встречается достаточно часто, поэтому в интересах нового собственника максимально обезопасить себя от потенциальных рисков.

Благодаря титульному страхованию, в случае утраты прав собственности новый владелец не потеряет еще и денег – рыночная стоимость объекта будет возмещена.

Такой тип страхования преимущественно рассчитан на вторичный рынок, поскольку именно при покупке бывшего в чужой собственности жилья существует риск обращения в суд самого продавца, его родственников и наследников.

Пример. Гражданка Иванова нашла покупателей на свою квартиру. После завершения сделки ее дети обратились в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Они заявили, что мать склонна к алкоголизму и не может в полной мере понимать последствий своих действий. Подтверждением послужили справки из лечебного учреждения и экспертное заключение.

Суд удовлетворил требования, постановив вернуть квартиру прежним владельцам, а деньги – покупателю.

Поскольку денег у Ивановой уже не оказалось, как и дорогостоящего имущества, покупателю пришлось истребовать возмещение через суд, который назначил ежемесячные выплаты – с учетом высокой стоимости жилья быстрый возврат средств в такой ситуации невозможен. При оформлении титульного страхования выплаты в полном объеме бы были возмещены страховой компанией в течение 10 дней.

Стоимость полиса и сроки страхования сделки

Стоимость полиса напрямую зависит от рыночной цены приобретенного объекта. Второй фактор, оказывающий на нее влияние – срок, на протяжении которого он будет действовать (как правило, страховые компании предлагают оформить полис на 1-3 года с возможным продлением).

Наиболее затратным по величине ставки будет первый год – именно в этот период чаще всего проявляют себя мошенники. Им невыгодно откладывать решение вопроса.

На протяжении 3-х лет можно ожидать обращения в суд заинтересованных лиц – родственников, совладельцев долевой собственности, наследников.

Именно такой срок исковой давности установлен государством, но стоит помнить, что действовать он начинает с момента, когда истец узнал о нарушении своих интересов. При наличии документально подтвержденных уважительных причин срок может быть продлен судом (то есть 3 года – это не предел).

При расчете ставки аналитики страховой компании учитывают степень рискованности сделки – проводится полноценная юридическая экспертиза документов на приобретаемый объект.

Она позволяет установить возможных претендентов на жилье, выявить наличие судебных решений о недееспособности собственника, а также прочие важные факторы. Чем больше будет найдено рисков, тем выше коэффициент (средний тариф на 1 год – 0.4% от суммы сделки, на 3 года – 0.8%).

Решение принимается в течение 1-3 рабочих дней. В ряде случаев компания может отказать в страховке. Если это произошло, лучше найти другое жилье (риски слишком велики).

Преимущества титульного страхования

Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности.

Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах.

Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.

Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.

Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников.

Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли.

Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.

Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

Объекты страхования и обстоятельства наступления страхового случая

Помимо жилых объектов (квартир, домов и долей в них) застраховать можно нежилые помещения и земельные участки. Страховой случай наступает, если сделка оспорена из-за:

• ошибок в оформлении документов;
• продажи квартиры вопреки воле собственника (например, по поддельной доверенности);
• незаконности ранее проведенных сделок с купленной квартирой;
• нарушения интересов недееспособных/ограниченных в дееспособности/несовершеннолетних лиц, совладельцев долевой собственности, наследников, получателей ренты.

Недействительным ДКП может быть признан в случае:

• принуждения к подписанию договора с помощью угроз или обмана;
• нарушения порядка приватизации;
• отсутствия согласия со стороны супруга/супруги на продажу общего имущества;
• невозможности одной из сторон понимать последствия своих действий.

В тексте договора титульного страхования должны быть четко прописаны основания для выплаты компенсации. Если в перечне не будет обстоятельств, в результате которых застрахованная сделка была признана недействительной, то на выплату можно не рассчитывать.

Также нужно внимательно изучить дополнительные условия – некоторые СК требуют, чтобы клиент сотрудничал только с аккредитованными адвокатами/юристами.

Важно также не пропустить срок – как правило, за компенсацией нужно обратиться на протяжении месяца с момента вынесения судом решения.

В соответствии с договором страхования, могут быть компенсированы и дополнительные затраты: на судопроизводство, аренду жилья для временного проживания, освобождение квартиры от имущества при выселении.

Нестраховые случаи

Титульная страховка не покроет расходов, если недвижимое имущество:

• изъято, конфисковано, реквизировано, арестовано по распоряжению государственных органов;
• пострадало в результате забастовок, военных действий, стихийных бедствий, пожара;
• подвержено радиоактивному заражению;
• изъято по причине «бесхозности» или из-за использования с нарушением законодательства;
• выкуплено для муниципальных нужд.

Не является страховым случаем обращение на имущество взыскания по обязательствам страхователя.

Как заключить договор титульного страхования?

После того как подходящая квартира найдена и был произведен ее осмотр, следует обсудить с продавцом цену и условия сделки (будет ли заключаться предварительный договор и вноситься аванс, когда выпишутся все жильцы и пр.).

Уже на этом этапе рекомендуется упомянуть о подписании договора титульного страхования. Честному продавцу опасаться нечего, поэтому эта информация никак не повлияет на заключение соглашения – платит за полис покупатель.

Мошенники же, скорее всего, откажутся от своих намерений, поскольку при подключении 3-го заинтересованного лица схема обмана становится слишком рискованной.

Следующий этап посвящается запросу необходимых документов. С ними должны ознакомиться представители страховой компании – они проведут экспертизу и вынесут решение об одобрении/отклонении анкеты-заявления.

В случае одобрения заявки нужно подписать договор страхования, оплатить страховой взнос. Если прописанная в ДКП сумма занижена, то по соглашению сторон в полисе указывается реальная рыночная стоимость – именно она будет возмещена в случае наступления страхового случая.

Далее алгоритм покупки жилья проходит по стандартному сценарию – стороны последовательно оформляют предварительный/основной договора купли продажи, покупатель получает право собственности, подписывает акт приема-передачи жилья. Передача денег должна быть подтверждена написанной от руки синими чернилами распиской. Без подтверждающего оплату документа не удастся получить возмещение.

Какие документы необходимы?

Помимо копий паспортов обеих сторон сделки, для оценки рисков страховой компании потребуются все основные документы на покупаемую квартиру:

• технический паспорт (чтобы убедиться в отсутствии перепланировок) и расширенная выписка из ЕГРН;
• документ, на основании которого продавец владеет квартирой (договор отчуждения, свидетельство о праве на наследство, инвестиционный контракт, свидетельство о приватизации и пр.);
• архивная выписка из домовой книги о прописанных на жилплощади людях;
• справки НД, ПНД;
• доверенность, если интересы продавца представляет его доверенное лицо.

Если продается общее имущество супругов или в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуются соответственно нотариально заверенное разрешение от второго супруга или положительное решение органов опеки. СК также может запросить справку об отсутствии задолженности и другие документы (свидетельство о рождении детей, о браке/разводе/смерти супруга и пр.).

Порядок выплаты

Если по иску заинтересованной стороны судом вынесено решение о признании застрахованной сделки недействительной, то это становится основанием для возмещения понесенного клиентом страховой компании ущерба.

Размер компенсации соответствует цене квартиры, но он не может превышать прописанной в полисе суммы. Как правило, выплату можно получить в течение 10 дней с момента признания договора купли-продажи недействительным.

Особенности страхования при ипотеке

Одним из пунктов трат при оформлении ипотечного договора становится страхование залога. В соответствии со ст. 35 ФЗ № 102, при нарушении непрерывности страхования кредитор имеет право потребовать от должника досрочного возврата всей суммы.

Размер страховки обычно превышает тело кредита на 10-15% – это необходимо для того, чтобы дополнительные издержки (например, штрафы за просрочку платежей) также были перекрыты страховой суммой. Размер выплат уменьшается по мере погашения кредита.

Соответствие страховки рыночной стоимости жилья служит гарантией удовлетворения требований не только банка, но и должника – в случае наступления страхового случая ему будет в полной мере возвращен первый взнос.

Помимо конструктива квартиры по своему желанию можно застраховать отделку, движимое имущество, ответственность перед третьими лицами.

Страхование титула и жизни не считается обязательным, но банки рекомендуют заемщикам включать эти пункты в полис – они заинтересованы в этом, поэтому поощряют своих клиентов льготными процентами при условии заключения комплексного договора.

Даже с учетом значительного увеличения страхового взноса такое решение становится более выгодным в долгосрочной перспективе.

Помимо экономии на процентах по кредиту заемщик еще и ограждает себя от риска потери денег при оспаривании прав собственности, а свою семью – от необходимости платить долги в случае его смерти или потери трудоспособности.

Банк не имеет права навязывать заемщику конкретную страховую компанию – должен быть предоставлен выбор из нескольких аккредитованных СК. При нарушении этого условия клиент банка имеет право обратиться в Федеральную антимонопольную службу (№ 135-ФЗ).

Стоит ли страховать сделку при покупке квартиры и поможет ли заключенный договор избежать проблем? Важно понимать, что страховая компания никогда не действует себе в ущерб – в документе могут быть прописаны пункты, которые сделают получение компенсации при наступлении страхового случая невозможным. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, рекомендуется проконсультироваться с правовым экспертом. Юристы сайта подскажут, на какие моменты стоит обратить особое внимание при оформлении полиса и как не допустить нарушения своих интересов.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование – это страхование непосредственно самого права собственности на квартиру, которое получает новый владелец при заключении договора купли-продажи недвижимости. Данный тип страхования, в отличие от обычной страховки недвижимости, не предполагает возмещения в том случае, если квартира сгорит, будет уничтожена и так далее.

Титульное страхование возмещает застрахованному лицу рыночную стоимость квартиры в том случае, если покупатель утратил право собственности на квартиру не из-за собственных действий, а, например, из-за решения суда, мошеннических операций и так далее. Именно этот тип страхования справедливо считается наиболее актуальным и востребованным при оформлении сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Титульное страхование не распространяется на первичный рынок, так как при покупке жилья у застройщика проблем возникает в разы меньше, предыдущих собственников у квартиры нет и, как следствие, нет никакой вероятности того, что право собственности на жилье будет оспорено через суд.
Пример: Квартиру продает человек, который прекрасно знает, что для того, чтобы сделка была полностью законной, он должен сделать нотариальное согласие своей супруги. В противном случае супруга может оспорить сделку в суде и потребовать вернуть жилье предыдущему собственнику, так как на самом деле, несмотря на то, что квартира зарегистрирована на ее мужа, она является совместной собственностью. На самом же деле жена в курсе, что жилье продается, но она находится в сговоре с мужем и планирует получить как деньги за квартиру, так и вернуть себе недвижимость. После заключения сделки и полной оплаты, супруги-мошенники обращаются в суд и возвращают себе жилье в собственность. Деньги они при этом не возвращают, заявляя, что они уже все потрачены, другой собственности у них нет, сбережений тоже и так далее. В теории, обманутый покупатель может истребовать деньги через суд, но на это нужно время, да и не факт, что вернут всю сумму. Могут назначить ежемесячные выплаты, которые будут тянуться десятилетиями. А если покупатель при оформлении договора купли-продажи заключит также и договор страхования титула, то всю рыночную стоимость жилья ему возместит страховая компания.

Титульное страхование имеет свои особенности, заключающиеся в том, что и от чего можно застраховать. Единственным недостатком такой системы является сама стоимость страховки, она сравнительно большая. Однако если рассматривать ситуацию с точки зрения возможной потери всей суммы, потраченной на покупку квартиры, то даже внушительная цена страховки покажется незначительной.

Сам факт согласия страховой компании на подписание такого полиса говорит о том, что сделка более или менее честная. А вот если страховая компания, которая в обычной ситуации готова подписывать такие договора, отказывается это делать, значит вероятность того, что покупателя обманут равняется почти 100%. Как следствие, от такой сделки нужно немедленно отказываться.

• Договор титульного страхования может быть подписан не только после оформления права собственности, но и предварительно, еще до момента перехода права собственности. Однако в силу он вступает только после того, как клиент становится владельцем новой квартиры.
• Для оформления полиса требуется минимум документов. Обычно достаточно паспорта и информации о недвижимости.
• Страховые компании могут не просто возместить всю рыночную стоимость квартиры, но и участвовать в судебных заседаниях, выступая как заинтересованная сторона. Как доказывает практика, когда мошенники узнают, что клиент будет производить страхование титула, они сами отказываются от сделки, так как избежать ответственности становится намного сложнее.
• До подписания договора страхования СК (страховая компания) самостоятельно проводит анализ будущего жилища своего потенциального клиента. Это помогает сразу определить и обнаружить все наиболее спорные моменты. Логично, что СК не заинтересована в том, чтобы кому-либо выплачивать страховое возмещение. Как следствие, СК будет настаивать на том, чтобы сделка происходила строго по правилам, что также исключает большинство мошеннических схем.

Страхование титула обеспечивает надежность просто самим фактом своего существования. Чаще всего, если СК берется за подписание такого полиса, сделка приводится в состояние близкое к идеальному. Так что, непосредственное страховое возмещение производится только в некоторых редких, неучтенных случаях, когда предусмотреть проблему было просто невозможно.

Далеко не все объекты можно застраховать таким образом. Допускается страхование титула только при приобретении на вторичном рынке следующих вариантов недвижимости:

• Нежилые помещения: включая сюда как отдельные помещения, так и полноценные заводские комплексы, состоящие из множества цехов.
• Жилые помещения: начиная от незначительной доли в квартире и заканчивая огромными домами.
• Земельные участки: чаще всего страхуют те участки, которые находятся под застрахованными домами, но если на земле ничего не возведено, то такой участок может быть застрахован отдельно.

От чего можно застраховать

Титульное страхование предполагает выплаты в случае возникновения следующих рисков:

• Передача или продажа жилья в результате обмана или принуждения.
• Признание сделки купли-продажи недействительной.

В первом случае все вполне понятно: если человека заставляют продать квартиру (или каким-то образом обманывают так, что он в результате лишается своей собственности), то при таких условиях страховая компания компенсирует всю стоимость жилья. А вот второй тип рисков нуждается в более детальном описании. В него входят примерно следующие ситуации:

• Сделка заключалась с недееспособным/частично дееспособным человеком.
• Сделка заключалась с человеком, который на тот момент не мог понимать последствий своих действий.
• Сделка заключалась без согласия супруга/супруги и так далее.

Проще говоря, титульное страхование практически со 100% гарантией обеспечивает надежность любой сделки по купле-продаже недвижимости. Исключение составляют только ситуации, которые не являются страховыми случаями.

Что не является страховым случаем

Любые другие ситуации, не описанные выше, не являются страховыми случаями. Как было сказано ранее, если квартира сгорит, разрушится дом и так далее – все это не будет считаться страховым случаем.

Отдельно нужно отметить тот факт, что нужно очень внимательно читать договор со страховой компанией.

Нередко там расписаны дополнительные условия, правила и требования, при невыполнении которых клиент также теряет право на страховое возмещение. Например:

• Клиент обязан обратиться в страховую компанию за возмещением в срок до 1 месяца с момента возникновения проблемы.
• Клиент обязан работать только с адвокатами и юристами, аккредитованными в страховой компании и так далее.

Процедура оформления договора титульного страхования достаточно проста. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

1. При помощи агентства недвижимости, частного риэлтора или самостоятельно найти подходящую квартиру.
2. Обсудить с продавцом условия будущей сделки, заранее предупредив, что будет оформляться договор титульного страхования. Так как платить за него будет покупатель и он никак не зависит от продавца, нормальным собственникам это не доставит никаких хлопот.

   А вот если продавец заранее задумал обмануть покупателя, на этом этапе он может отказаться от сделки.

3. Осмотреть квартиру и запросить документы для ее проверки.
4. С документами на руках начать поиск подходящей страховой компании.
5. Обратиться в страховую компанию, объяснить ситуацию, предоставить документы.

6. Дождаться, пока специалисты СК проведут собственную проверку на основании предоставленных бумаг.
7. Заключить с СК договор страхования титула и оплатить полис.
8. Заключить с продавцом договор купли-продажи.
9. Оформить право собственности на жилье. На этом этапе договор страхования титула вступает в силу.

10. Подписать акт приема-передачи и запросить у продавца расписку в получении средств за квартиру.

Факт передачи денег никем, кроме покупателя, не контролируется. Если на этом этапе возникнут проблемы, страховое возмещение выплачено не будет, так как не будет подтверждения факта оплаты. Как следствие, расписка в получении средств нужна обязательно.

Иногда ее совмещают в одном документе с актом приема-передачи, однако лучше, если это будет оформлено в виде отдельного документа.

Документы

Непосредственно страховой компании для проверки квартиры нужно предоставить:

• Паспорт клиента, чтобы было понятно, кто именно является покупателем.
• Паспорт продавца, чтобы можно было сверить данные на документах с удостоверением, подтверждающим личность.
• Выписка из ЕГРН на приобретаемую недвижимость. Сейчас такой документ заменяет собой свидетельство на право собственности. Он является одной из важнейших бумаг, по которой можно проверить как факт наличия у продавца права собственности, так и возможные обременения. Выписка нужна максимально свежая, желательно, полученная не позднее чем за 1 месяц до даты оформления договора.
• Техпаспорт на квартиру. Этот документ позволяет определить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки. Иногда это может иметь огромное значение.
• Выписка из домовой книги. Очень важный документ, на основании которого можно понять, кто именно прописан в квартире. В идеале следует требовать от продавца еще до окончания оформления сделки выписать всех прописанных лиц, однако это не всегда возможно (может быть просто некуда выписываться). Если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, то это может стать проблемой, так как выписать их «в никуда» невозможно. Также, если несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья, требуется разрешение органов опеки на продажу квартиры.
• Согласие супруги/супруга продавца. Этот документ актуален только в том случае, если продавец состоит в браке и есть хоть малейшая вероятность того, что квартира не находится в его личной собственности.

Тот факт, что в выписки ЕГРН будет фигурировать 1 человек – ничего не значит. При покупке недвижимости права на нее возникают у обоих супругов и не важно, кто из них считается собственником по документам.

Доказать тот факт, что жилье является личной, а не совместной собственностью достаточно сложно, потому значительно проще всегда требовать согласия супруги/супруга.

Даже если этого не сделает покупатель, такие требования выдвинет СК, иначе компания просто откажется оформлять договор страхования титула.

Размер страхового возмещения указывается непосредственно в договоре. Он должен соответствовать рыночной стоимости квартиры на момент подписания этого документа. На практике сумма может быть немного ниже (примерно на 5-10%), однако это все равно лучше, чем ничего. Нужно учитывать еще тот факт, что цена не зависит от той стоимости жилья, которая указана в договоре купли-продажи.

Стоимость страхового полиса зависит от следующих факторов:

• Цена квартиры (рыночная) – сумма возмещения.
• Период, на который будет застрахована квартира. Как правило, первый год – самый дорогой, потом цена снижается.
• Возможные риски. Чем выше СК оценивает вероятность того, что у клиента будут проблемы, тем дороже обойдется страховка. К слову, это тоже может быть неплохим сигналом о потенциальных проблемах – чем выше ставка страховой компании, тем больше вероятность того, что проблемы все-таки возникнут.

Пример: В среднем, ставка составляет около 0,3% от рыночной стоимости квартиры (суммы возмещения). Если предположить, что квартира стоит на рынке 10 миллионов рублей, то страховой полис обойдется приблизительно в 30 тысяч рублей.

Сам договор заключается примерно за 1-2 дня. В отдельных случаях – 1 неделя, но только очень редко – дольше. А вот его срок действия зависит уже от клиента. Это может быть как 1 год, так и 10 лет.

Чаще всего такой договор заключают на 3 года (срок исковой давности).

Гарантий того, что срок исковой давности не будет восстановлен это не дает, но все же большая часть проблем за это время исчезает сама собой.

Пример: Если квартира досталась продавцу по наследству, и он сразу ее продает, есть вероятность, что сделку оспорят другие потенциальные наследники.

Срок исковой давности по подобным делам составляет 3 года, но только при условии, что наследник знал или должен был знать о том, что наследодатель умер и оставил после себя квартиру.

Однако если наследник не знал об этом (например, находился в очень длительной командировке, где у него не было доступа к интернету, телефону и другим средствам связи) и сможет это доказать, то срок исковой давности может быть восстановлен даже через 10 лет.

Выплата страхового возмещения выполняется в строгом соответствии с договором. Конкретные условия могут меняться в зависимости от выбранной СК и возникшей ситуации. В среднем, если нет никаких причин для отсрочки платежей и других проблем, выплата производится примерно в срок до 1-3 месяцев после обращения клиента или получения окончательного решения суда.

Страхование титула помогает решить значительную часть проблем, однако с оформлением сделки помогает далеко не всегда, из-за чего могут возникать риски и другие спорные ситуации, не связанные непосредственно с потерей права собственности. Указать на них заранее могут только опытные юристы. На бесплатной консультации они расскажут об основных проблемах, которые могут возникать в такой ситуации. Также специалисты готовы сопровождать всю сделку, с момента поиска продавца и до оформления права собственности. Комбинируя грамотную юридическую помощь и страхование можно практически на 100% избавиться от любых нежелательных ситуаций.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Страхование при сделках с недвижимостью

Покупка квартиры – всегда сложная сделка, требующая большого количества внимания и соответствующих знаний. В настоящее время очень распространены различные виды страхования при совершении таких сделок.

Сделка с недвижимостью – всегда крупные затраты, которые составляют значительную часть семейного бюджета, а иногда такие сделки совершаются и с привлечением заемных средств. Поэтому страхование недвижимости в настоящее время является очень удобной и зачастую необходимой мерой для защиты своих имущественных интересов.

Виды страхования недвижимости

При совершении сделок с недвижимостью наибольшее распространение имеют четыре вида страхования:

• титульное (позволяет застраховать квартиру от потери на нее владельцем его права собственности – титула на квартиру);
• ипотечное (осуществляется банками для защиты своих финансовых интересов при совершении сделки);
• страхование ответственности застройщика (применяется при заключении договора долевого участия в строительстве для защиты интересов дольщика при совершении им вложений в строящийся объект недвижимости);
• страхование собственно недвижимости (от различных вариантов урона и уничтожения всего имущества или какой-то его части).

Каждый вид из перечисленных имеет свои особенности как по содержанию, так и по процедуре реализации.

Как происходит страхование?

Процедура страхования недвижимости при сделке по купле-продаже предусматривает возможность заключения договора как до официального оформления права собственности (или до подписания договора купли-продажи), так и после такого действия.

Однако начало действия страхового полиса приходится на момент возникновения права собственности (с даты, указанной в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость в качестве даты возникновения права собственности у нового владельца).

Для того, чтобы приобретенное имущество было полностью застраховано, новый или потенциальный владелец обращается в страховую компанию с заявлением, в котором указывает свое желание осуществить страхование по той или иной программе или по одному из выбранных (или специально сформированных видов) страхования.

После тщательной проверки указанной в договоре недвижимости страховщик готовит ответ о возможности или невозможности осуществить такое страхование (как правило, страховая компания готова осуществить такой процесс только в отношении квартир с маленьким риском причинения ущерба, который впоследствии придется возмещать).

В зависимости от того, каким именно образом происходит страхование той или иной недвижимости, будет зависеть сумма итоговой страховой выплаты (от процентного соотношения к рыночной или технической стоимости квартиры до полного возмещения рыночной цены, по которой квартира была приобретена).

Ипотечное страхование

Данный вид страхования является одним из самых распространенных, так как подавляющее число квартир приобретается именно с использованием заемных средств, полученных по ипотечному кредиту.

Ипотечное страхование является комплексным, так как банк желает максимально обезопасить себя от потери имеющихся у него финансовых ресурсов.

По этой причине при осуществлении ипотечного займа страхованию подвергается сам объект недвижимости (используется либо титульное страхование, либо страхование ответственности застройщика, либо страхование недвижимости), жизнь, здоровье, трудоустройство заемщика, а также, по желанию участников сделки, и созаемщиков (при их наличии).

Независимо от того, приобретается жилье в новостройке или на вторичном рынке, ипотечное страхование является обязательным условием выдачи банком кредита.

Страхование ответственности застройщика

Этот вид применяется в том случае, если речь идет о возводимом доме, который еще не сдан в эксплуатацию.

Обязательность такого страхования для минимизации ущерба, причиняемого дольщикам, зафиксирована в последних изменениях 214-го Федерального закона в качестве меры обеспечения и защиты интересов участников долевого строительства.

Страхуется ответственность застройщика одним из нескольких вариантов:

• поручительство банка-спонсора, который в случае неисполнения застройщиком своих обязательств будет заниматься возвратом средств дольщикам;
• обращение к страховой компании, обладающей достаточными ресурсами для погашения задолженностей застройщика перед дольщиками;
• использование услуг организаций взаимного страхования, которые действуют также на основе использования лицензии, позволяющей вести страховую деятельность.

Страхование недвижимости от ущербов

Данный вид страхования является единственным, который может быть осуществлен в любое время, начиная с возникновения права собственности.

Он подразумевает осуществление выплат от страховой компании в случае, если квартира или дом были полностью или частично утрачены.

Это возможно в силу наступления различных природных, техногенных чрезвычайных ситуаций или из-за недобросовестного использования своего имущества соседями.

Страхование недвижимости при покупке является мерой, которая, при наступлении определенных обстоятельств, может помочь сохранить вложенные деньги.

Однако для того, чтобы в возмещении не было отказано, правила, указанные в страховом договоре, должны быть соблюдены в полном объеме.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область